房产已经过剩,房价却居高不下,高房价的背后竟然是土地价格?

 常见问题     |      2020-04-16 10:01

众所周知,中国的楼市是资本家的游戏场,房子从“家”变成了“实体货币”,楼市成为了炒房者翻倍身价的“龙门”,只是他们没想到,疫情黑天鹅的到来,房地产没有面对突发事件的能力,早早地就显示出颓靡之势。

据统计,我国人口接近14亿,城镇住房总量接近300亿平方米,城镇人均居住建筑面积40平方米,早就告别了“住房不足”的阶段。

房地产市场上经常会出现很多房产“供不应求”的火爆现象,其实这些需求都是营销手段,在“买房就算赚钱”的市场风气下,大部分人买房就是想投资,开发商一看购房者现金回流到了,又开始吭哧吭哧的挖下一个地基,等待着下一波购房者投机。

一二线城市,虽然土地面积有限,但是新建房屋较多、人口净流入也比较大、人均可支配收入较高,所以房价比较平衡,三四线的城市人口净流入没这么大,城市经济也不是特别好,为什么房价又会上涨呢?

房价越高,有的消费者就买的越快,因为他们担心以后买不到、以后买贵了。如果房价下跌了,消费者会认为以后的房价还会再跌,现在买岂不是冤大头!因此房产开发商们宁愿空置房子也不愿意降价,万一遇到老业主们撒泼打诨还有的一场闹的!

房地产发展四十几年来关联了太多的实体经济、银行信托。房地产商们也不敢随便乱动,如果降价,必然会引起整个市场的连锁反应,不仅仅是自身利益的损失,市场的秩序也被打乱,加上自身负债的压力,整个国家经济都会受到影响。

开发商拿地的时候,土地过度溢价就是高房价的开始。建筑材料、人工费用也就占据了房地产开发项目20%,土地费用加上各种税收零零散散就超过了50%。也就是说房地产项目的利润可能也就占了30%。

潘石屹在中期金融数据会议上说:“对开发商来说,20%是中国房价下跌的底线。”这句话不是没有根据的。现如今国家强调稳定房价,却不强调降价,一方面是想摆脱经济对房地产的依赖,一方面也是想房地产支撑现有的经济水平。换句话说,房地产仍然是国家经济的支柱,既不会降价引起楼市崩盘,也不会涨价破坏经济发展。

很明显,房价的涨与跌都不是哪个专家凭经验、资历可以一口认定的,网上疯传的房价幅度不过是种营销手段,看着看着房企撑不住3月了,4月的房企又涨价了,这场资本市场的游戏,我们永远也拿不到攻略。