「原创」房产法律知识视频分享 未出证的房产如何签订买卖合同

 公司新闻     |      2020-03-19 14:12

各位朋友大家好,今天给大家分享一些房地产的法律知识。最近很多朋友和粉丝都在咨询我,购买二手商品房、安置房还没有出证不能及时办理过户手续,应该如何签订购房协议保护自己权益,没有出证的房屋签订的买卖合同有效吗?

根据物权法第二章第一节【不动产登记】第九条(不动产物权登记生效及例外):不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记发生效力;未经登记不发生效力,但法律另有规定的除外。

根据物权法第二章第一节【不动产登记】第十五条(合同效力和物权效力区分):当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。以上物权法的内容可以看出未登记办证的房屋不能过户,签订的买卖合同是有法律效力。而合同的签订具有完全的法律效力必须满足签订合同的当事人在平等情况下签订,不得威逼利诱,损坏他人利益以及违法行为。

补充一点即便是已经登记能办理过户的房屋在签订买卖合同时,只是确定房屋当事人之间的买卖关系,合同关系确定了当事人的权力和义务,而没有完成买卖交易。根据物权法的规定为了方便房地产交易,房地产明确以归属登记为准,也就是说签订买卖合同而未办理房产过户的在物权法里是未完成房产买卖的,其中包括新房、二手房、以及未登记的房产,其中新房买卖中很多人误以为办理了网签、银行放款、开始月供、新房收楼时就是完成房屋买卖,这个从物权法的规定来看是错误的理解,只是新房买卖的双方在履行合同而已,依然有不确定因素,只是目前国家对于新房的政策比较宽松。

未登记的房产签订的合同是建立当事人之间的买卖关系,不应该违背物权法和合同法相关规定,建立买卖关系时买卖双方除了诚实守信的履行合同中的权利和义务,同时还将形成买卖当事人之间的债权、债务和期权关系。所谓的债权、债务关系就是购买当时人支付的相关购房款而未获得房产过户,购买当时人就是债权人,出售当时人就是债务人。期权关系就是买卖当事人建立买卖关系时,购买的当事人就已经享受了房屋的期权也就是房屋的价格变动。同时签订的合同是可以违约赔偿和协商取消合同法律是支持的(比如履行合同价值大于了违约价值),

2、未登记房产双方签订的买卖合同是一种民事行为,在买卖合同履行中如果一方拥有一房多卖、欺骗诈骗行为时,民事行为就可以变成刑事行为,除了追究民事赔偿意外还将追究刑事责任,民事责任转刑事责任一般情况下可以通过协调免责免受刑事责任。

3、房产买卖当事人合同签订后,双方建立了债权、债务关系,如果履行合同的当事人不能履行合同或者意外身故的,合同依然有效;履行当事人不能履行可以通过法律途径改变履行合同的当事人(手续比较麻烦);当事人意外身故,就会涉及到继承法,合同签订在前房产继承在后,签订买卖合同建立买卖关系而没有完成买卖,可以通过继承人继承之后继续履行合同义务,继承人享受继承房产的剩余价值而不是完全价值;当被继承人的债务大于继承财产价值时,继承人可以放弃继承并且放弃被继承人的债务,法律是支持的。当继承人放弃继承时,购买方可以通过法律途径办理房产过户,房产价值不够债务时由债务人自行承担,未支付的款项以及剩余价值将收归国有。

1.合同签订必须要符合合同法强制性规定,当事人的义务、权力和违约责任都要在法律认可范围。

3.未出证的房屋签订合同时,了解房屋的实际情况从,产权人的社会关系,除了让产权人的家人关系外还应该让房屋产权人的家人签字盖手印并附身份证复印件以做证明,条件允许时可以将产权人的收款账户复印让所有人签字盖手印,增加辅助履行合同的债权人和过户人,也平衡债务人之间矛盾,并且收集房屋产权人的房屋相关资料。

4.有现房的可以直接办理入住,特殊房产有登记但不满足过户条件的,可以到房管局办理个人债权抵押。

5.房产法律是以最高法律为准,地方房产政策只适用于当地房产,如果当地的房产政策有限购要求的,购买的当事人要懂得将可能变化地方政策灵活写进买卖合同主题,以防止办理过户时,购买人不具备当地的房产过户资格,这点比较重要。

6.法律面前人人平等,房屋买卖当事人建立买卖关系,双方都是平等对立的,要诚实守信履行各方的权利和义务。

以上分享是一个地产工作者用了两年学习的房产法律知识分享,仅供参考。很多人对于房产法律的不够深入了解。知道知道法律风险不可怕,前期只要将风险做到最好的防范,风险发生时就会有备无患。三分努力,七分天注定,哪怕做的九分还有一分看天意,人生就是在不确定中生活,平常心、敬畏心一切都会很好。【仅供参考】谢谢!